Markodj90

kako-citati-pexels-photo-8962677.jpg

Kupovina ili iznajmljivanje nekretnine će nekome možda izgledati zanimljivo i uzbudljivo, ali većini je to veoma stresan proces. Posebnu težinu donosi susret sa pravnom dokumentacijom, koja obiluje stručnim formulacijama i terminima.

S obzirom na to da je reč o važnoj životnoj odluci, koja podrazumeva i značajna finansijska sredstva, neophodno je razumeti sadržaj i posledice onoga što se potpisuje.
U nastavku teksta donosimo nekoliko praktičnih saveta koji će vam pomoći da na vreme prepoznate potencijalne rizike, i izbegnete neprijatna iznenađenja.

1. Upoznajte se sa osnovnim dokumentima

Prvi korak je provera najbitnijih papira:

· Kupoprodajni ugovor – definiše cenu, rokove plaćanja, prenos vlasništva i stanje nekretnina. To je najvažniji papir koji predstavlja pravnu osnovu za sticanje vlasništva.
· List nepokretnosti (izdaje ga katastar) predstavlja jedan od najvažnijih dokumenata za proveru vlasništva nad nekretninom. Njime se utvrđuje ko je stvarni vlasnik, kao i da li postoje tereti poput hipoteka, zabeležbi ili sudskih sporova. Izvod iz lista nepokretnosti uvek treba da bude ažuran.
· Građevinska i Upotrebna dozvola – dokazuju da je objekat legalno izgrađen, i da je spreman za stanovanje. Ukoliko objekat ne poseduje ove dozvole, može da bude problema sa njegovom legalizacijom.
· Ugovor o zakupu – reguliše iznos zakupnine, trajanje najma, otkazni rok i uslove plćanja kaucije.

2. Provera vlasničkog statusa

Verovatno ovo već znate - korak koji sprečava većinu problema je provera:

· Ko zapravo prodaje ili izdaje nekretninu – da li je u Listu nepokretnosti lice upisano kao vlasnik? Ako nekretninu zastupa treće lice, potrebno je da priloži notarski overeno punomoćje koje potvrđuje da ima pravo da pregovara i zaključi ugovor u ime vlasnika.
· Tereti (hipoteke, založna prava i sl.) – posebnu pažnju treba obratiti na deo izvoda koji se odnosi na terete, jer oni mogu da ukazuju na postojeće obaveze, ograničenja ili pravne prepreke u vezi sa nekretninom.
· Zabeležbe i sporovi – nekretnine koje su predmet sudskih sporova ili na kojima postoje zabeležbe, predstavljaju značajan rizik za kupca. Takvi tereti mogu da ograniče raspolaganje nekretninom, kao i da odlože ili onemoguće prenos vlasništva.
· Bračni statusprodavca – ukoliko je nekretnina stečena u braku, obavezna je saglasnost drugog supružnika.

3. Pažljivo čitanje “sitnih slova”

Pravni jezik koji se koristi, laicima može da bude složen i nerazumljiv. A dobro znamo da “đavo leži u detaljima”, tako da posebnu pažnju treba obratiti na:

· Pravnu sigurnost prenosa vlasništva (Evikcija) – klauzula koja garantuje da prodavac snosi odgovornost ako se naknadno pojavi neko ko ima pravo na preču kupovinu nekretnine.
· Avans ili kapara – većina kupaca ne pravi razliku između ova dva pojma, ali granica je jasna - kapara ima kazneni karakter (ako kupac ili prodavac odustanu, ona se gubi ili se dvostruko vraća), dok avans - ne (ako se ugovor ne realizuje - suma se vraća).
· Rokove i uslove isplate (Escrow) – ugovor mora jasno da definiše kada i pod kojim uslovima novac prelazi na prodavca, naročito ako se koristi bankarski escrow račun ili notarski depozit.
· Kaznene odredbe (penali) – potrebno je da se odrede kazne za kašnjenje u ispunjenju obaveza obe strane.
· Troškove održavanja – kod se radi o zakupu stana, važno je da se precizira ko plaća tekuće, a ko investiciono održavanje.
· Ko plaća porez na prenos apsolutnih prava (PPA) – u Srbiji je to obaveza prodavca, ali se često prenosi na kupca (4% od vrednosti).
· Poreze i naknade – obuhvata troškove prenosa vlasništva i eventualne komunalne obaveze. Važno je proveriti da li su svi dugovi (uključujući poreze i račune za komunalije) izmireni do dana predaje nekretnine.

4. Korišćenje stručne pomoći

Da, znamo da nije lako snaći se kroz sve ove pravne lavirinte. A pravilo glasi da se - nikad ne potpisuje nešto što se ne razume.

Na sreću, postoje stručna lica (advokati, notari, agenti za nekretnine), koja štite interese obe strane, analiziraju ugovore, predlažu izmene, objašnjavaju pravne posledice. Oni pomažu svojim klijentima da razumeju tržišne uslove, pojašnjavanju im sve nejasnoće i prate ceo proces kupoprodaje ili zakupa.

Da naglasimo, novac uložen u pravnu proveru je mali, u poređenju sa potencijalnim gubicima koji mogu da se dese usled lošeg i neproverenog ugovora.

5. Bez žurbe

Važno je biti pažljiv i oprezan, i ne potpisivati ništa impulsivno. Preporučljivo je zahtevati kopiju ugovora unapred, i predati je stručnom licu na detaljnu analizu. Takođe, važno je proveriti da li su svi usmeni dogovori sa prodavcem ili zakupcem uključeni u pisani ugovor (na primer, dogovori o nameštaju koji ostaje, izmirivanju dugova, itd).
I da, ne stidite se da postavljajte pitanja o svemu što vam nije jasno.

Završne reči

Pažljivo čitanje ugovora i pravnih dokumenata, razumevanje ključnih pojmova i provera svih detalja su ključni za sigurnu kupovinu nekretnine. Ulaganje vremena i resursa u ovako temeljnu proveru i stručnu pomoć, u praksi se pokazalo kao najbolja investicija.

Šta mislite o ovoj temi? Da li vam je razumljiva pravna terminologija koja se koristi prilikom kupoprodaje ili zakupa nekretnina? Pišite nam u komentarima ispod teksta. Hvala!